Subida del alquiler: cuánto puede subirte la renta el casero y cómo se actualiza

Primera regla: sin cláusula de actualización, no hay subida

Durante el contrato, la renta solo se puede actualizar una vez al año, en la fecha en que se cumple cada año de vigencia, y «en los términos pactados» (artículo 18.1 LAU). Si no hay pacto expreso, no se aplica actualización alguna. Busca en tu contrato palabras como «actualización», «revisión», «IPC» o «IRAV».

• El contrato no dice nada: la renta no sube.

• Dice «se actualizará» sin indicar el índice: se usa el IRAV.

• Prevé una subida mayor que el tope legal: esa parte se tiene por no puesta, porque las cláusulas que empeoran tu posición respecto a la ley son nulas (artículo 6 LAU).

El techo: el IRAV

El IRAV es el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda que publica el INE cada mes. Se calcula como el valor mínimo entre varias medidas de inflación, por eso nunca supera la tasa anual del IPC del mismo mes. La redacción del artículo 18.1 vigente desde el 8 de octubre de 2026 dice que, en todo caso, la subida anual no puede exceder la variación del IRAV del último mes publicado en la fecha de actualización. El último dato, el de septiembre de 2026, es del 2,54 % (publicado el 14 de octubre). En una renta de 800 euros, serían unos 20 euros más al mes.

Eso incluye los contratos anteriores a mayo de 2023 con cláusula IPC: la disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, en la redacción dada por el decreto-ley de octubre, los somete al mismo límite. Si tu cláusula habla de IPC o de un índice distinto, haz que la revise un abogado: es un cambio reciente y su encaje con los contratos antiguos genera dudas.

El tope extraordinario del 2 % hasta 2027

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8, añade una regla temporal (disposición final sexta) para las actualizaciones cuya anualidad se cumpla entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027:

• Si tu renta supera ya el límite máximo que marca el sistema estatal de índices de precios de referencia, no procede ningún incremento.

• En los demás casos, la subida será la que acordéis en un nuevo pacto; si no hay nuevo pacto, no podrá superar el 2 %.

Dos advertencias. El IRAV sigue siendo techo general, y cómo se combina con un nuevo pacto por encima de él es una de las dudas que plantea el texto: si te proponen más del 2 %, consulta antes de firmar. Y es un decreto-ley: debe convalidarlo el Congreso en un plazo de treinta días, y su antecesor, el Real Decreto-ley 26/2026, fue derogado por el Congreso a principios de octubre. Si el nuevo decae, dejará de aplicarse.

Cómo y cuándo te la tienen que notificar

La renta actualizada solo es exigible desde el mes siguiente a aquel en que el casero te lo notifique por escrito, con el porcentaje aplicado (artículo 18.2). Si lo pides, debe acompañar la certificación del INE. Vale la nota en el recibo del mes anterior. Consecuencia práctica: no hay subidas retroactivas. Si el casero no te avisó, no puede reclamarte los meses anteriores a la notificación.

Zonas tensionadas y Vitoria-Gasteiz

Una zona de mercado residencial tensionado es un ámbito que declara la administración autonómica competente en vivienda, conforme al artículo 18 de la Ley 12/2023, por tres años prorrogables anualmente; el Ministerio publica la relación de zonas. Vitoria-Gasteiz figura en la relación publicada a finales de octubre de 2025, salvo la zona rural formada por entidades locales menores. Qué cambia:

• En un contrato nuevo, la renta inicial no puede superar la última renta vigente en los cinco años anteriores en esa vivienda, ya actualizada (artículo 17.6 LAU), con un margen de hasta el 10 % solo en casos tasados, como una rehabilitación reciente o un contrato de diez años o más.

• No se pueden repercutir al nuevo inquilino cuotas, gastos o impuestos que no estuvieran en el contrato anterior.

• Si el arrendador es gran tenedor, la renta inicial se limita por el sistema de índices de precios de referencia (artículo 17.7). Cuando se declaró la zona, Álava aún no tenía elaborado ese índice territorial: comprueba si ya se aplica.

Para las actualizaciones de un contrato en vigor, el techo es el IRAV con o sin zona tensionada.

Cuando el contrato se prorroga

Al contrato prorrogado «le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido» (artículo 10.4 en su redacción actual): misma cláusula de actualización, mismo tope. A partir del 15 de noviembre de 2026, el Real Decreto-ley 28/2026, también pendiente de convalidación, cambia el sistema: el contrato se prorrogaría por plazos sucesivos de la misma duración salvo aviso (seis meses el arrendador, dos el inquilino), con indemnización para ti si el casero no renueva, salvo excepciones, y serían nulos los pactos de prórroga que empeoren tus condiciones. Un casero no puede aprovechar una prórroga para colar una subida que la ley no permite.

Qué hacer si te piden más de lo legal

1. Pide por escrito el cálculo: índice, mes de referencia y certificación del INE si la quieres.

2. No dejes de pagar la renta. Impagar da pie a un desahucio. Paga al menos la cuantía que no discutes y deja constancia escrita de tu desacuerdo; si pagas la subida, hazlo con reserva expresa de reclamar.

3. Guarda contrato, recibos y comunicaciones de cada actualización.

4. Reclama lo cobrado de más como cobro de lo indebido (artículo 1895 del Código Civil). Las acciones personales prescriben por regla general a los cinco años (artículo 1964.2), así que no esperes.

5. Negocia antes de demandar: la ley exige, con carácter general, acreditar un intento previo de solución negociada (Ley Orgánica 1/2025, artículo 5). El procedimiento para reclamar cantidades se explica en cómo recuperar el dinero que te deben.

También pueden cobrarte de más por otras vías: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización no pueden repercutirse al inquilino (artículo 20.2 LAU) ni, en la redacción vigente, los tributos de la vivienda, salvo que seas obligado tributario. Si te separas y el piso es alquilado, el uso de la vivienda puede pasar al cónyuge a quien se atribuya, con aviso al arrendador en dos meses (artículo 15 LAU): lo explicamos en la vivienda familiar en el divorcio. Y si tu trámite de extranjería, como una reagrupación familiar, se apoya en el alquiler como prueba de vivienda, conserva contrato y recibos.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto puede subir el alquiler el casero en 2026?

Como máximo, la variación del IRAV a la fecha de actualización (2,54 % en septiembre de 2026), y solo si el contrato prevé actualización. Para las anualidades que se cumplan entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el decreto-ley fija además un 2 % si no hay nuevo pacto, salvo que se derogue.

¿Puede subirme el alquiler si el contrato no dice nada?

No. En defecto de pacto expreso no se aplica actualización de rentas. Para subir la renta hace falta tu acuerdo.

¿Cada cuánto puede actualizar la renta?

Una vez al año, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, y siempre con notificación escrita.

¿Puede cobrarme una subida con efecto retroactivo?

No. La renta actualizada es exigible desde el mes siguiente a la notificación; los meses anteriores se cobran a la renta antigua.

¿Qué es una zona tensionada y lo es Vitoria?

Es un ámbito declarado conforme a la Ley 12/2023 donde se limita la renta de los contratos nuevos. Vitoria-Gasteiz, salvo su zona rural, lo es desde finales de octubre de 2025 por un periodo inicial de tres años.

¿Puede subir la renta al renovar?

En la prórroga se mantienen las condiciones del contrato. Un contrato nuevo es otra cosa: en zona tensionada no puede superar la última renta de los cinco años anteriores, con las excepciones del artículo 17.6.