Fianza del alquiler: cuándo te la devuelven y qué descuentos son legales

Cuánto es la fianza y dónde está tu dinero

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) obliga a exigir una fianza en metálico de una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda (dos en el de uso distinto, como un local). Durante los cinco primeros años del contrato, siete si el arrendador es persona jurídica, no se actualiza; en cada prórroga puede ajustarse a una mensualidad de la renta vigente.

Además, el arrendador debe depositarla en la Administración. En el País Vasco lo regulan la Ley 3/2015 de Vivienda y el Decreto 42/2016: el arrendador la ingresa en la delegación territorial de Vivienda del Gobierno Vasco (la de Álava, para Vitoria-Gasteiz), no en Alokabide, en el plazo de un mes desde la firma, y debe entregarte copia del resguardo. Fuera de Euskadi, cada comunidad autónoma tiene su propio régimen.

Si el arrendador no la depositó, se expone a recargos, pero tu derecho a recuperarla no depende del depósito. Pide siempre copia del resguardo: acredita cuánto entregaste y cuándo.

Plazo de devolución: un mes desde la entrega de llaves

La ley no dice que la fianza deba ingresarse a los 30 días exactos. Lo que establece el artículo 36.4 de la LAU es que el saldo que deba restituirse devenga el interés legal del dinero si, transcurrido un mes desde que entregaste las llaves, no se ha devuelto. Ese mes es el margen para comprobar el piso y los suministros; después, cada día de retraso cuesta intereses al arrendador. El interés legal lo fija cada año la ley de presupuestos.

Dos consecuencias prácticas. La fecha de entrega de llaves es la fecha clave: déjala por escrito, mejor en un documento firmado por ambos. Y no uses la fianza por tu cuenta para pagar la última renta: es una garantía, y si dejas de pagar sin acuerdo el arrendador puede reclamarte esa renta y pasarás de acreedor a deudor.

No confundas este plazo con el de la Administración. En el País Vasco, el Gobierno Vasco devuelve el depósito al arrendador, a petición de este, en un máximo de tres meses (Decreto 42/2016). Es un trámite entre ellos; las disputas entre arrendador e inquilino sobre la devolución se resuelven ante los tribunales.

Qué puede descontar el arrendador

El inquilino debe devolver la vivienda tal como la recibió, salvo lo que se haya deteriorado por el paso del tiempo o por causa inevitable (artículo 1561 del Código Civil), y responde del deterioro que cause, salvo que pruebe que no fue culpa suya (artículo 1563). Con ese marco, el arrendador puede descontar, siempre que lo justifique:

• Daños que te sean imputables: golpes, agujeros, roturas, quemaduras o desperfectos por mal uso, con factura o presupuesto del arreglo.

• Suministros pendientes: los consumos individualizados con contador son de cuenta del inquilino (artículo 20.4 LAU), y los gastos generales solo si se pactaron por escrito.

• Rentas o cantidades que debas conforme al contrato.

• Pequeñas reparaciones por el uso ordinario, que el artículo 21.4 LAU pone a cargo del inquilino: un grifo, un enchufe, no obras mayores.

«Justificar» significa factura, presupuesto o informe y fotos. Un «hay que pintar» sin más no basta.

Qué no puede descontar

• El desgaste normal por el paso del tiempo. Pintura apagada tras años de uso, suelos con marcas de uso, electrodomésticos que se cansan. Repintar el piso tras años de uso ordinario suele considerarse mantenimiento del propietario; si hay humo, manchas o desperfectos causados por ti, cambia. Qué es desgaste normal depende de los años y del estado, y los criterios no son uniformes.

• Mejoras o reformas que el arrendador quiera hacer para el siguiente inquilino.

• Daños que ya existían cuando entraste.

• Penalizaciones o limpiezas «obligatorias» que el contrato no recoge, o que lo hacen de forma abusiva.

Cómo documentar el estado de entrada y de salida

Si no se refleja el estado del piso al empezar, el Código Civil presume que lo recibiste en buen estado, salvo prueba en contrario (artículo 1562). La prueba, por tanto, la tienes que aportar tú:

• Al entrar: un inventario firmado con muebles y electrodomésticos, y fotos o vídeos con fecha de cada habitación y de los defectos que ya hay. Anota las lecturas de los contadores y envía todo al arrendador por un medio que deje constancia.

• Durante el contrato: guarda los avisos de averías y sus respuestas, y los recibos de renta y suministros.

• Al salir: revisa el piso con el arrendador y firma un acta de entrega de llaves con la fecha, el estado, las lecturas y fotos. Si no quiere firmar, deja constancia por burofax o ante notario.

• Después: comunica por escrito la fecha de entrega y la cuenta para la devolución, y da de baja o cambia la titularidad de los suministros.

Si necesitas el contrato y los recibos como prueba de vivienda en un trámite de extranjería, como una reagrupación familiar, guarda copia antes de entregar originales. Y si el alquiler era de una pareja que se separa, la vivienda familiar en el divorcio explica quién se queda la casa.

Fianza, garantía adicional y aval: no son lo mismo

La fianza es la obligatoria: una mensualidad en metálico, depositada en la Administración. Aparte, el contrato puede prever una garantía adicional (artículo 36.5 LAU): un depósito extra, un aval bancario u otra garantía acordada. En los alquileres de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), esa garantía no puede superar dos mensualidades de renta; en contratos más largos rige lo que se pacte.

Al terminar, se liberan por separado. Pide que te devuelvan o cancelen el aval o el depósito adicional, y no des el asunto por zanjado solo porque te llegó la fianza. Si alguien firmó como avalista personal, pide al arrendador una confirmación por escrito de que queda liberado cuando la deuda esté saldada. La normativa de vivienda ha cambiado varias veces en 2026 con reales decretos-leyes: comprueba la redacción vigente de la LAU antes de reclamar.

Si no te la devuelven: pasos para reclamar

1. Reclama por escrito. Un correo y, mejor, un burofax con el importe, la fecha de entrega de llaves, la cuenta bancaria, el plazo que das para pagar y el aviso de los intereses. Pide que justifique cada descuento.

2. Intenta negociar y deja constancia. Desde el 3 de abril de 2025, para la mayoría de las demandas civiles es requisito previo acudir a un medio adecuado de solución de controversias: mediación, conciliación, oferta vinculante o negociación directa entre las partes o sus abogados (artículo 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Algunas audiencias lo exigen también antes del monitorio y los criterios varían, así que conviene acreditarlo siempre. Quien rehúsa sin causa esa negociación no cobra costas aunque gane (artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

3. Monitorio o juicio verbal. El monitorio sirve para reclamar deudas dinerarias líquidas y vencidas, de cualquier importe. La petición inicial puede presentarse sin abogado ni procurador y el juzgado requiere de pago al arrendador, que tiene 20 días para pagar o para oponerse. Si no hace ninguna de las dos cosas, puedes pedir la ejecución. Si se opone y la cuantía no excede de 15.000 euros, el asunto sigue como juicio verbal; en reclamaciones de más de 2.000 euros que lleguen a juicio, hacen falta abogado y procurador.

4. Costas y plazo. En los procesos declarativos, las costas se imponen en general a quien pierde, con un tope para los honorarios de abogado de un tercio de la cuantía. Para cantidades pequeñas, valora el coste de cada vía. Con carácter general la acción prescribe a los cinco años (artículo 1964.2 del Código Civil), pero no esperes: las pruebas se pierden.

Reclamas al arrendador, no a la Administración: el depósito en el Gobierno Vasco no cambia contra quién diriges la reclamación.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo tienen que devolverme la fianza del alquiler?

Al terminar el contrato, una vez comprobado el estado del piso. Si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolverte lo que corresponda, ese saldo devenga el interés legal del dinero (artículo 36.4 LAU). El plazo de hasta tres meses del Gobierno Vasco es otro: es el que tiene la Administración para devolver el depósito al arrendador.

¿Pueden quedarse la fianza por pintar el piso?

Depende. Repintar tras años de uso ordinario suele ser desgaste normal y no se puede cargar al inquilino. Si hay humo, manchas o desperfectos causados por ti, el arrendador puede descontar el coste razonable, con factura o presupuesto.

¿Puedo dejar de pagar el último mes y descontarlo de la fianza?

No unilateralmente. La fianza es una garantía, no un pago anticipado de la última renta. Si dejas de pagar sin acuerdo, el arrendador puede reclamarte esa renta como impagada, con intereses. Si quieres hacerlo, pacta el descuento por escrito.

¿Qué pasa si el arrendador no depositó la fianza en el Gobierno Vasco?

El incumplimiento es suyo y puede suponerle recargos. Tu derecho a la devolución no desaparece, pero deja constancia de que entregaste la fianza y de que no te dieron el resguardo.

¿Necesito abogado para reclamar la fianza?

Para la petición inicial del monitorio, no. Si el deudor se opone y la cuantía supera 2.000 euros, sí hacen falta abogado y procurador. Antes de llegar ahí, un buen requerimiento y una negociación documentada resuelven muchos casos.

¿Qué diferencia hay entre fianza y garantía adicional o aval?

La fianza es obligatoria: una mensualidad en metálico depositada en la Administración. La garantía adicional se pacta (un aval, un depósito extra) y en vivienda de hasta cinco años no puede superar dos mensualidades de renta.