La venta de una vivienda en España puede generar varias obligaciones fiscales tanto a nivel estatal como municipal. Si eres el vendedor de un inmueble, debes tener en cuenta principalmente dos impuestos: el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la ganancia obtenida, y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, comúnmente llamado plusvalía municipal) que grava el incremento de valor del terreno. Adicionalmente, dependiendo de las circunstancias, pueden aplicarse retenciones si eres no residente o algún otro tributo especial. Desglosamos a continuación qué impuestos paga el vendedor de una casa:

Impuesto sobre la Renta (IRPF) por ganancia patrimonial

Cuando vendes una vivienda, debes declarar en tu IRPF si has obtenido una ganancia patrimonial. Esta se calcula como la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición (lo que te costó comprarla, más gastos de compra y mejoras). Si el resultado es positivo, tributa en la base del ahorro con tipos entre el 19% y 28% (escala estatal 2023, podría cambiar levemente en 2026).

Exenciones: Hay casos en que puedes no pagar IRPF por la venta:

Reinversión en vivienda habitual: Si la casa que vendes era tu vivienda habitual y reinviertes el dinero obtenido en comprar otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, la ganancia está exenta (total o proporcionalmente a lo reinvertido). Esto incentiva cambiar de casa sin peaje fiscal.
Mayores de 65 años: Si el vendedor tiene 65 o más años y la vivienda vendida era su habitual, la ganancia está exenta por completo. Además, mayores de 65 pueden exonerar ganancias hasta 240.000 € si destinan el importe a una renta vitalicia asegurada (aunque esto es para cualquier inmueble, no solo vivienda habitual).

Si en lugar de ganancia tienes una pérdida (vendiste por menos de lo que compraste), no pagas nada, y además puedes computar esa pérdida en tu IRPF para compensar otras ganancias.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

Es un impuesto municipal que grava el aumento de valor del terreno urbano durante tu periodo de propiedad. Lo calcula el Ayuntamiento donde esté el inmueble, aplicando unos coeficientes sobre el valor catastral del suelo en función de los años que lo has tenido (máximo 20 años). En 2021 hubo una reforma: ahora puedes elegir entre dos métodos de cálculo (objetivo por coeficiente, o según la diferencia real de valores catastrales) y, muy importante, si vendes con pérdida puedes solicitar exención de plusvalía, acreditando que no hubo ganancia.

Normalmente, el vendedor es el sujeto pasivo que paga la plusvalía municipal. Hay Ayuntamientos que dan bonificaciones si era vivienda habitual y propietario mayor, etc., pero en ventas entre vivos lo habitual es pagarla. Debes presentar la autoliquidación o comunicación en el Ayuntamiento en el plazo (suele ser 30 días hábiles tras la venta). El importe depende del municipio; por ejemplo, en ciudades grandes puede ser varios miles de euros si la casa se revalorizó mucho.

Ejemplo: vendes un piso en Madrid que compraste hace 10 años. Si el valor catastral del suelo era 50.000 € y hay un coeficiente p.ej. de 0,20 para 10 años, el incremento teórico son 10.000 € y aplica el tipo impositivo municipal (por ejemplo 30%), resultando 3.000 € de plusvalía municipal a pagar. (Cifras ilustrativas). Siempre conviene comprobar la ordenanza local vigente.

Retención para vendedores no residentes

Si el vendedor no reside fiscalmente en España (ej. un ciudadano extranjero no residente, o un español viviendo fuera), el comprador debe practicarle una retención del 3% del precio de compra. Es decir, el comprador ingresa ese 3% a Hacienda a cuenta del impuesto sobre la ganancia del vendedor. Luego el no residente hará su declaración de IRNR (Impuesto de No Residentes) donde calcula la ganancia con 19% de gravamen, pudiendo salirle a devolver o a pagar diferencia según el caso. Si eres residente fiscal en España, no se aplica esta retención.

IVA o ITP en la venta

Esto afecta más al comprador que al vendedor, pero es bueno aclararlo: las ventas de vivienda de segunda mano están sujetas a ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales) que paga el comprador (entre ~6% y 10% según comunidad). Las ventas de vivienda nueva (primera transmisión) las grava el IVA (10%) que también asume el comprador, y el vendedor (promotor) debe ingresar el IVA. Como vendedor particular de vivienda usada, tú no pagas IVA ni ITP; solo cuidas de tus impuestos antes mencionados.

Otros posibles gastos/impuestos

Cancelación de hipoteca: Si la vivienda tenía hipoteca y la cancelas, notarialmente hay que hacer escritura de cancelación e inscribirla. La gestoría o notaría supone un coste, pero no es un impuesto. El banco puede cobrar comisión de cancelación según la hipoteca.
Honorarios de inmobiliaria: No es un impuesto, pero si usaste agencia inmobiliaria, su comisión (por ejemplo 3-5% del precio) suele pagarla el vendedor en muchas zonas.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Por ley, el IBI del año lo paga quien sea propietario a 1 de enero. Aunque en la práctica, en la compraventa podéis pactar prorratearlo. Legalmente no es obligación del vendedor pagar nada si pactáis otra cosa, pero suele negociarse.
Plusvalía estatal (discutida): Hubo años atrás un impuesto estatal (modelo 828) para ganancias de patrimonio por venta de inmuebles urbanos para no residentes en España (gravamen especial del 3%). Pero este impuesto fue suprimido en 2015. Actualmente los no residentes tributan por la vía general de IRNR al 19% (UE) o 24% (no UE, solo sobre ganancia sin deducciones).

Resumen y consejos

En resumen, como vendedor de una vivienda tus principales obligaciones fiscales son: declarar la ganancia en IRPF (salvo exención) y liquidar la plusvalía municipal en el ayuntamiento. Adicionalmente, si no eres residente, asumirás esa retención del 3%. Es recomendable guardar todos los documentos de la compra original (escritura, gastos, facturas de reformas) porque pueden deducirse para disminuir la ganancia en IRPF.

Consejo: Tras la venta, quizá obtengas un beneficio elevado. Infórmate si puedes acogerte a la exención por reinversión (comprando nueva vivienda habitual en 2 años) o si te compensa alguna estrategia (por ejemplo, si vendes varias cosas en un año con pérdidas y ganancias para compensar IRPF). Y no olvides presentar en plazo las declaraciones: la de IRPF será en el año siguiente (campaña renta), y la plusvalía municipal en el plazo que marque la ordenanza local (30 días normalmente desde la escritura de venta).

Vender un inmueble con plusvalía genera impuestos, pero bien planificado puedes minimizar su impacto o al menos no llevarte sorpresas. Siempre puedes consultar con un asesor fiscal antes de la venta para conocer el importe aproximado a pagar y evitar sobresaltos.

Impuestos que paga el vendedor de una vivienda en España