La vivienda familiar en procesos de separación o divorcio

La vivienda familiar suele ser el bien más valioso que tiene una pareja y, al mismo tiempo, el que genera mayor conflicto durante el proceso de separación o divorcio. Hay muchas dudas razonables: ¿tiene que irse el que no tiene la custodia de los hijos, aunque la casa sea suya? ¿Qué pasa si hay hipoteca? ¿Puede el propietario vender la casa aunque su expareja la esté usando? En este artículo resolvemos estas preguntas con claridad.

El concepto de uso de la vivienda familiar

Lo primero que hay que entender es que el derecho legal que regula la situación de la casa en un divorcio no es el derecho de propiedad, sino el derecho de uso de la vivienda familiar. Estos son dos conceptos completamente distintos. El hecho de que la casa sea propiedad de uno solo de los cónyuges no determina automáticamente quién tiene derecho a quedarse viviendo en ella tras el divorcio. El juez puede atribuir el uso de la vivienda a quien no es propietario, si así lo exige el interés superior de los hijos menores o la protección del cónyuge más vulnerable.

¿Quién tiene derecho a quedarse en la casa?

Cuando hay hijos menores de edad

La ley española establece una prioridad clara: cuando hay hijos menores, el uso de la vivienda familiar se atribuye al progenitor que tenga la guarda y custodia de los hijos. Esto es así aunque la vivienda sea propiedad exclusiva del otro progenitor, o aunque ambos sean copropietarios. El fundamento es el interés superior del menor: los hijos no deben perder su hogar habitual por la ruptura de sus padres.

Si la custodia es compartida, la decisión se complica. En este caso el juez debe valorar otras circunstancias para atribuir el uso: cuál de los progenitores tiene menos recursos económicos para encontrar otra vivienda, si es posible un uso alternado de la vivienda (que funciona en algunos casos pero genera mucha conflictividad en otros), o si la solución más razonable es la venta de la vivienda y el reparto del dinero entre ambos.

Cuando no hay hijos menores

Sin hijos menores, el criterio del interés superior del menor no aplica. El juez puede atribuir el uso temporal de la vivienda al cónyuge que se encuentre en una situación de mayor necesidad o vulnerabilidad: por ejemplo, quien no trabaja, quien tiene ingresos significativamente menores, quien tiene cargas económicas mayores, o quien por razones de salud u otras circunstancias tiene más dificultades para encontrar alojamiento alternativo. Esta atribución temporal tiene un límite razonable que el juez debe fijar.

¿Y si la casa es de los dos?

Si la vivienda pertenece a ambos cónyuges en gananciales o en proindiviso, el cónyuge que se queda con el uso y disfrute de la vivienda tiene la obligación de compensar al otro por ese uso exclusivo. Esta compensación puede articularse de varias formas: mediante el pago de una renta al otro propietario, descontando el valor del uso en la liquidación de gananciales, o estableciendo un plazo al cabo del cual la vivienda se venderá y el dinero se repartirá.

Si los copropietarios no llegan a un acuerdo sobre qué hacer con la vivienda, cualquiera de ellos puede solicitar ante el juzgado la división de la cosa común, que en la práctica supone la venta forzosa del inmueble mediante subasta pública, con el consiguiente reparto del dinero obtenido.

¿Qué pasa con la hipoteca?

Esta es una de las cuestiones que más confusión genera. La sentencia de divorcio y la atribución del uso de la vivienda no modifica en absoluto las obligaciones frente al banco. Si ambos cónyuges firmaron el préstamo hipotecario como deudores solidarios, ambos siguen siendo responsables del pago ante la entidad financiera, con independencia de quién viva en la casa. El banco no está vinculado por lo que decida el juez de familia.

Las soluciones habituales cuando hay hipoteca son tres. Primera: el cónyuge que se queda en la casa asume la hipoteca en solitario, mediante una novación del préstamo con el banco que libera al otro cónyuge de responsabilidad (el banco debe aceptar esto evaluando la solvencia del que se queda). Segunda: la venta de la vivienda, la cancelación de la hipoteca con el dinero obtenido y el reparto del remanente. Tercera: ambos siguen pagando la hipoteca de forma acordada, esperando a que mejoren las condiciones para una de las otras dos soluciones.

¿Tiene límite temporal el derecho de uso?

El derecho de uso de la vivienda familiar atribuido judicialmente no es indefinido. El Tribunal Supremo ha establecido que, incluso cuando se atribuye por razón de los hijos, este derecho cesa cuando los hijos alcanzan la mayoría de edad, cuando dejan de ser dependientes económicamente, o cuando la situación de necesidad que justificó la atribución desaparece. Asimismo, si el cónyuge beneficiario del uso convive con una nueva pareja de forma estable, el otro progenitor puede solicitar la extinción del derecho de uso.

¿Puede el propietario vender la casa mientras su expareja tiene el uso?

Técnicamente puede intentar vender, pero en la práctica resulta muy difícil. El derecho de uso atribuido judicialmente es una carga real que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, y cualquier comprador que adquiera la vivienda lo hace con esa carga. Es decir, compra una vivienda que no puede usar libremente mientras el derecho de uso esté vigente. Esto hace que la venta sea prácticamente imposible salvo con una rebaja de precio muy significativa o el acuerdo del ex cónyuge.