¿Qué hacer si tu inquilino no paga el alquiler? Paso a paso y novedades 2026

Acciones iniciales: comunicación y requerimiento de pago

Recordatorio amistoso: En cuanto el inquilino incurre en impago (por ejemplo, no abona el mes en la fecha pactada), lo primero es contactar. Puede ser un descuido o un problema puntual. Envía un mensaje o llamada cordial recordándole la renta pendiente y dando un breve margen.

Requerimiento formal por escrito: Si no responde o no paga, es conveniente enviar un burofax con acuse de recibo y certificado de texto reclamando el pago de las rentas debidas. En este escrito:

• Indica las cantidades adeudadas (p. ej., “los meses de enero y febrero, total X euros”).
• Concede un plazo breve (5-10 días) para que pague, advirtiendo que de lo contrario tomarás acciones legales (desahucio).

Este documento servirá como prueba de que le has requerido el pago. Muchas veces, ante un burofax serio, algunos inquilinos reaccionan pagando si pueden.

Negociación/mediación (opcional): Dependiendo de la situación, podrías intentar un acuerdo de pago fraccionado si el inquilino atraviesa dificultades temporales. También existe la posibilidad de mediación para pactar por ejemplo que se marcha en una fecha y se condonan parcialmente las deudas. Esto es voluntario, pero a veces más rápido que un pleito. Ojo: cualquier acuerdo, por escrito y firmado.

Procedimiento judicial: el desahucio por impago de alquiler

Si el inquilino ni paga ni se marcha voluntariamente, deberás acudir al juzgado interponiendo una demanda de desahucio por impago. Es un proceso relativamente expedito dentro de lo que cabe:

• Presentación de demanda: Tu abogado (es preceptivo abogado y procurador en estos casos) redactará una demanda solicitando la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento (falta de pago), la reclamación de las rentas debidas y el lanzamiento (desalojo) del inquilino. Adjuntará el contrato de alquiler, los burofaxes enviados y detalle de la deuda.
• Admisión y requerimiento al inquilino: El juzgado, al admitir la demanda, notificará al inquilino. Desde 2021-2022, en esa notificación se le dan 10 días hábiles para oponerse o pagar:
  
  • Si en ese plazo paga todo lo debido (más costas), se produce la enervación y se archiva el desahucio (solo puede enervar una vez; si reincide en impago en el futuro, ya no tendrá ese derecho).
  • Si no paga ni se opone, el juez dictará decreto dando por terminado el contrato y señalando fecha de lanzamiento directamente.
  • Si se opone (alega algo, p.ej. que sí pagó o desacuerdo en la deuda), se fijará fecha de juicio.
• Juicio (si hay oposición): En la vista, ambas partes expondrán sus argumentos. En la mayoría de casos, si el contrato y la deuda están claros, el juez declarará resuelto el contrato y ordenará el desahucio igualmente.
• Lanzamiento (desalojo): El juzgado fijará una fecha para que el inquilino desaloje la vivienda. Si llegada esa fecha no ha abandonado el inmueble voluntariamente, acudirá una comisión judicial con fuerza pública (alguacil y policía) para ejecutar el lanzamiento: se cambiará la cerradura y se devolverá la posesión al propietario.
• Reclamación de rentas: En la misma sentencia o decreto se condena al inquilino a pagar las rentas atrasadas y las que se sigan devengando hasta la entrega de llaves. Si no paga voluntariamente, podrás ejecutar la sentencia embargando sus bienes, nóminas o cuentas.

¿Cuánto tarda todo el proceso? Depende de la carga de trabajo del juzgado y si el inquilino se opone. En algunos partidos judiciales podría resolverse en 3-6 meses si no hay oposición. Pero en la práctica, y más tras la pandemia, puede extenderse a 8-12 meses o más en lugares saturados. Además, como veremos, ciertas situaciones de vulnerabilidad pueden suspender temporalmente el desahucio.

Durante este tiempo, es importante no aceptar pagos parciales sin documentar, porque podría interpretarse como que aceptas continuar el contrato. Asesórate con tu abogado antes de pactar nada durante el litigio.

Novedades legales: protección de inquilinos vulnerables y gran tenedor

La Ley de Vivienda 12/2023, en vigor desde mayo de 2023, introdujo medidas para proteger a arrendatarios vulnerables y también obligaciones adicionales para los denominados “grandes tenedores” (propietarios de 10 o más inmuebles urbanos). Además, sigue vigente hasta el 31 de diciembre de 2026 la moratoria de desahucios para ciertos colectivos vulnerables, heredada de las medidas COVID.

Suspensión por vulnerabilidad: Si el inquilino acredita que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y social (por ejemplo, familia con menores sin ingresos suficientes), el juzgado puede ordenar la suspensión del lanzamiento por 2 meses (si el propietario es persona física) o 4 meses (si es persona jurídica). Esto para dar tiempo a los servicios sociales a proponer una solución habitacional. De hecho, la ley obliga a que en la demanda indiques si conoces situación de vulnerabilidad y a comunicar a Servicios Sociales para evaluación. Esta suspensión es temporal, pasado ese plazo el procedimiento continúa, pero es un factor a considerar (puede demorar más el desalojo).

Conciliación obligatoria para grandes tenedores: Si eres un gran tenedor (10+ viviendas) y el inquilino vulnerable, antes de demandar debes intentar una conciliación o mediación con él y acreditar ante el juzgado que lo intentaste. Sin ese requisito, la demanda podría no ser admitida. Además, en estos casos vulnerables se puede exigir que ofrezcas un alquiler social o alternativa antes de proceder.

Sanciones a inquilinos morosos reincidentes: La Ley de Vivienda también planteó la posibilidad de multar a inquilinos que incumplen reiteradamente (aunque está por ver su aplicación efectiva).

Topes de alquiler: Aunque no es directamente del desahucio, mencionar que hasta fin de 2024 los alquileres estaban congelados o limitados en subida al 2% anual (medidas antiinflación), y desde 2025 tope 3%. Esto para evitar que algunos propietarios forzasen desalojos por subidas abusivas. En tu caso, sigue las revisiones permitidas por ley.

¿Qué pasa con la fianza y otros conceptos?

La fianza (mes de renta depositado) podrá ser aplicada por ti para cubrir rentas impagadas o daños. Si el inquilino deja de pagar y finalmente se marcha (ya sea voluntario o por lanzamiento), podrás quedarte con la fianza y compensarla contra la deuda pendiente. Sin embargo, suele ser insuficiente si hay varios meses impagos.

Si el inquilino causó destrozos en la vivienda, también podrías reclamarlos descontando de la fianza o incluso demandando aparte si exceden. Documenta con fotografías y facturas de reparación.

Conclusión: recomendaciones finales

Lidiar con un inquilino moroso requiere paciencia y proceder conforme a la ley. Estos son algunos consejos finales:

Documenta todo por escrito. Burofaxes, WhatsApps, todo registro de comunicaciones puede servir de prueba.

No cortes suministros ni intentes desalojo por tu cuenta. Es comprensible la frustración, pero esas acciones pueden volverse contra ti legalmente (el inquilino podría denunciar coacciones).

Acude a profesionales. Un abogado experto en arrendamientos llevará el proceso eficazmente. Ten en cuenta que en la reclamación judicial también se suelen imponer las costas al inquilino si pierde, con lo cual puede que él termine pagando tus gastos legales.

Seguro de impago y precauciones futuras: Para prevenir en el futuro, considera contratar un seguro de alquiler que cubra impagos, o verificar la solvencia de futuros inquilinos (pedir nóminas, avales, consultar ficheros de morosos de alquiler).

Aunque actualmente los plazos de desahucio pueden ser más largos de lo deseable (se estima una media de hasta 15 meses en ciudades saturadas), al final del camino recuperarás tu vivienda y podrás volver a alquilarla o disponer de ella. Cumpliendo los pasos legales, la razón te asistirá y el inquilino moroso acabará desalojado, debiendo abonar las rentas pendientes.