Cláusulas abusivas en contratos de alquiler: qué son y cuáles son las más comunes
Firmar un contrato de alquiler sin leerlo detenidamente puede suponer aceptar condiciones ilegales y abusivas. Te explicamos las cláusulas más comunes y cómo actuar ante ellas.
¿Qué es una cláusula abusiva en un contrato de alquiler?
Una cláusula es abusiva cuando genera un desequilibrio importante entre derechos y obligaciones en perjuicio del inquilino, o cuando vulnera normas imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La característica clave es que son nulas aunque las hayas firmado, pues la nulidad no puede ser convalidada por el consentimiento cuando existen normas imperativas.
Esto implica que puedes reclamar la nulidad y la devolución de cantidades cobradas indebidamente, especialmente en casos de fianzas excesivas o penalizaciones desproporcionadas.
Las cláusulas abusivas más frecuentes
1. Fianza superior a lo legalmente permitido
La LAU establece que la fianza obligatoria es de un mes de renta, pudiendo pactar hasta dos meses adicionales como garantía, no superando un total de tres meses.
Contratos que exigen más de tres meses de fianza son ilegales y puedes reclamarlo, tanto al inicio como al finalizar el contrato.
2. Renuncia a la prórroga obligatoria
La LAU garantiza un período mínimo de prórroga forzosa de cinco años para personas físicas y siete años si el arrendador es persona jurídica.
Cualquier cláusula que anule o limite menos de cinco años este derecho es nula de pleno derecho.
3. Obligar al inquilino a pagar gastos que corresponden al propietario
El propietario debe pagar los gastos generales del edificio, como comunidad, IBI o tasa de basuras.
Un pacto debe ser expreso y cuantificado, mientras que una cláusula genérica que exija todos los gastos al inquilino es abusiva.
4. Penalizaciones desproporcionadas por abandono anticipado
La LAU solo autoriza al inquilino a desistir a partir del sexto mes y limita la indemnización a una mensualidad por cada año restante de contrato.
Cláusulas que exijan pagar todas las mensualidades restantes o penalizaciones mayores son abusivas.
5. Prohibición de subarrendar en términos más amplios que la ley
La LAU permite al propietario limitar el subarriendo, pero prohibir la convivencia sin autorización vulnera derechos fundamentales y es abusivo.
Es importante distinguir entre subarriendo y convivencia en las cláusulas.
6. Obligar al inquilino a asumir todas las reparaciones
La responsabilidad legal de reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad es del arrendador.
Solo corresponden al inquilino las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario.
Cláusulas que asignen todas las reparaciones al inquilino, incluyendo reparaciones estructurales, son nulas.
7. Actualización de renta sin límite o por encima de los índices legales
Desde 2023, la subida anual de la renta está limitada por un índice de referencia aprobado por el Gobierno, sustituyendo al IPC.
Cláusulas que permitan subidas ilimitadas, libres o superiores al índice vigente son nulas.
¿Qué puedo hacer si mi contrato tiene cláusulas abusivas?
- Negociar con el propietario la modificación o supresión de la cláusula, ya que muchos rectifican al saber que la cláusula es ilegal.
- Acudir a los Servicios de Consumo de tu comunidad autónoma o ayuntamiento para presentar una reclamación.
- Presentar demanda en el Juzgado de Primera Instancia si el daño económico es significativo, solicitando la nulidad de las cláusulas y la devolución del dinero.
Recuerda: haber firmado no impide reclamar, porque una cláusula nula es nula aunque se haya firmado. La firma no valida lo contrario a normas imperativas.
