El Gobierno de España aprobó en 2023 la Ley por el Derecho a la Vivienda, con medidas para contener los alquileres y reforzar la protección de inquilinos. La norma introduce límites a las subidas de renta y nuevas garantías en caso de desahucio.

Objetivos de la ley: vivienda asequible y protección al inquilino

El espíritu de la nueva ley es facilitar el acceso a la vivienda a colectivos con dificultades y frenar los abusos en zonas con alquileres disparados. En concreto, contiene medidas para aumentar la oferta de vivienda asequible, evitar tensiones en el mercado del alquiler y apoyar a jóvenes y vulnerables. Algunas vías para lograrlo son limitar la subida anual de las rentas, incentivar fiscalmente a quienes bajen los alquileres y ampliar el parque de vivienda social.

La ley otorga a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos herramientas para contener o reducir los precios del alquiler en áreas tensionadas, a la vez que fomenta la construcción de vivienda protegida. En definitiva, se busca equilibrar la balanza a favor del inquilino sin desincentivar en exceso a los propietarios.

Límite a la subida de los alquileres

Uno de los cambios más comentados es la limitación a la actualización anual de la renta. Hasta ahora, muchos contratos indexaban la subida al IPC, lo que en época de inflación disparaba los alquileres. La nueva ley fija topes temporales: en 2023 el aumento máximo anual es del 2%, en 2024 del 3%, y a partir de 2025 se establecerá un índice específico (IRAV) como referencia. Esto significa que el propietario no puede subirte el alquiler más allá de esos porcentajes al actualizar la renta, salvo pacto en contrario.

Además, en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado (aquellas con precios muy por encima de la media o rentas que consumen gran parte de los ingresos familiares), se aplican aún más restricciones. En dichas zonas, si el arrendador es un gran tenedor (persona o empresa con varios inmuebles), no podrá fijar un alquiler inicial superior al último precio del contrato anterior ni subirlo por encima del tope general. Para pequeños propietarios en zonas tensionadas, los nuevos contratos también tendrán límites de incremento sobre el contrato previo.

Estas medidas de control pretenden frenar las subidas desorbitadas, dando un respiro a los inquilinos en entornos de alquiler caro. A cambio, la ley incentiva a los dueños que bajen voluntariamente la renta en esas zonas: beneficios fiscales de hasta un 90% de reducción en los rendimientos del alquiler si disminuyen un 5% el precio respecto al contrato anterior. También hay bonificaciones menores por alquilar a jóvenes, realizar mejoras o ceder a programas sociales, buscando equilibrar la protección al inquilino con el estímulo al alquiler asequible.

Definición de grandes tenedores y zonas tensionadas

La norma introduce definiciones importantes. Se considera gran tenedor a quien posea más de 10 viviendas de uso residencial (o más de 1.500 m² construidos). En zonas tensionadas, también tendrá esa consideración quien tenga 5 o más viviendas en la misma zona. El resto son pequeños propietarios. Esta distinción es relevante porque las obligaciones más estrictas (como los límites de renta inicial) se imponen principalmente a los grandes tenedores en áreas tensionadas, bajo la premisa de que tienen mayor capacidad financiera y suelen ser actores profesionales (fondos, empresas).

Por su parte, las zonas de mercado residencial tensionado serán declaradas por cada Comunidad Autónoma siguiendo criterios de la ley. Básicamente, se podrá declarar tensionada un área donde el coste medio de hipoteca o alquiler supere el 30% de los ingresos medios de la zona, o donde los precios hayan subido más de 3 puntos por encima del IPC en los últimos 5 años. La declaración dura 3 años (prorrogables) y permite a las autoridades aplicar las medidas especiales de contención de rentas mencionadas.

Para los inquilinos en zonas tensionadas esto supone potencialmente una contención de precios, pero a la vez conlleva trámites burocráticos para su declaración. Habrá que estar atento a qué ciudades o barrios son declarados como tales por las autonomías.

Mayor protección frente al desahucio

Otro aspecto crucial es el refuerzo de la protección en casos de desahucio por impago u ocupación. La ley establece que en los procesos de desalojo de vivienda habitual sin alternativa habitacional, el juzgado deberá comunicar el caso a los servicios sociales para buscar una solución habitacional. Además, se podrá suspender el lanzamiento (desahucio) hasta 2 meses si el propietario es persona física (o 4 meses si es persona jurídica) cuando se detecte situación de vulnerabilidad, ganando tiempo para realojar a la familia afectada.

También se mejora la información al inquilino: la notificación de desahucio deberá indicar día y hora exacta del lanzamiento (adiós a los desahucios “sorpresa”), e incluir contactos de servicios de asistencia. Y se prohíben los desahucios abiertos (sin fecha precisa), una práctica muy criticada por la incertidumbre que generaba.

En la misma línea, la ley prohíbe cortar suministros esenciales (agua, luz, gas) durante el procedimiento. Todas estas medidas buscan humanizar y dar más garantías en un momento tan delicado como la pérdida de la vivienda, evitando dejar a familias vulnerables en la calle sin apoyo.

Fomento de la vivienda pública y social

La Nueva Ley de Vivienda no solo regula el alquiler privado, sino que impulsa la vivienda protegida. Entre otras medidas, blinda los parques públicos de vivienda (impidiendo su venta a fondos buitre), establece que la calificación de vivienda protegida sea indefinida (o mínimo 30 años), y aumenta las reservas de suelo para vivienda protegida al 40% en suelo urbanizable y 20% en suelo urbano no consolidado. Esto obligará a destinar parte de nuevos desarrollos inmobiliarios a vivienda asequible.

Además, se crea un Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler para dotar de transparencia al mercado. Y se prevé un inventario estatal del parque público de viviendas para controlar su uso eficiente.

En resumen, la ley combina regulación del mercado privado con políticas públicas para aumentar la oferta asequible. No será una solución mágica al problema de la vivienda, pero sí un paso importante que marca un cambio de paradigma: el Estado asume un papel más activo para garantizar el derecho a la vivienda.

Conclusión: ¿Cómo te afecta la nueva ley?

Si eres inquilino, esta ley probablemente te beneficia: tus subidas anuales de renta estarán topadas (al menos hasta 2025), y si vives en una zona tensionada es posible que tu alquiler no pueda rebasar ciertos límites. Además, ganarás protección en caso de dificultades económicas; los procesos de desahucio serán más garantistas y con mayor intervención de servicios sociales. Todo esto te da un poco más de tranquilidad y poder de negociación.

Si eres propietario, especialmente pequeño, quizás te preocupe la mayor intervención. Sin embargo, las restricciones más fuertes afectan sobre todo a grandes tenedores. Como dueño individual, deberás respetar los topes de actualización (2% o 3%), pero a cambio puedes acceder a incentivos fiscales si mantienes rentas asequibles. En caso de impago, los plazos de desahucio podrían alargarse ligeramente con suspensiones, pero seguirás teniendo vías legales para recuperar tu vivienda. Y si alquilas en zona no tensionada, la ley apenas cambia tus obligaciones salvo el límite general de IPC.

Para ambos perfiles, la Nueva Ley de Vivienda supone un cambio de reglas: más transparencia, límites claros y un intento de equilibrar una relación tradicionalmente desigual. Habrá que ver cómo se implementa en cada territorio y si logra sus objetivos sin efectos adversos. En cualquier caso, conocer tus nuevos derechos y deberes es clave.