¿Qué es el desahucio por impago?

Alquilar una vivienda conlleva riesgos, y uno de los más temidos por los propietarios es el impago de rentas por parte del inquilino.
Cuando un arrendatario deja de pagar, el propietario tiene la opción de iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago, una vía legal regulada en la Ley de Enjuiciamiento Civil para recuperar la posesión del inmueble y cobrar las rentas adeudadas.
Aunque se le llama coloquialmente “desahucio exprés” por las reformas para agilizarlo, en la práctica suele durar varios meses.

La duración típica es de unos 6 meses, pero puede alargarse a 8, 10 o más si surgen incidencias.

¿Cuándo se puede demandar?

Generalmente, basta un mes de renta impagado para interponer la demanda, no es necesario esperar varios meses.
Por ejemplo, si el alquiler vence en los primeros 5 días del mes, desde el día 6 ya existe mora.
Sin embargo, conviene revisar el contrato, pues algunos estipulan que el arrendador podrá resolver el contrato tras dos meses impagados.
En la práctica, muchos propietarios envían primero un burofax de requerimiento de pago antes de acudir al juzgado, aunque legalmente ya no es requisito salvo para reclamar a un avalista.

El proceso judicial de desahucio

El propietario presenta la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente.
En la demanda se solicita:

1. Desalojo del inquilino
2. Pago de rentas vencidas y futuras hasta entrega de la vivienda
3. Costas del procedimiento

Tras admitirla, el juzgado notifica al inquilino, quien dispone de 10 días para:

• Pagar toda la deuda (lo que detiene el desahucio sólo una vez)
• Oponerse alegando motivos
• No responder

Si no contesta ni paga, el juez dicta un decreto para terminar el contrato y fija fecha para el lanzamiento (desalojo forzoso).
Si se opone, se sigue con juicio verbal, que puede terminar con costas si la oposición es infundada.
En la mayoría de casos por impago, el inquilino no responde y el desahucio procede sin juicio.

En el día señalado, la comisión judicial acompañada por policía realiza el lanzamiento con cambio de cerradura para recuperar la vivienda.
El inquilino moroso puede ser condenado a pagar las rentas atrasadas más intereses y costas.
Si no paga voluntariamente, se puede solicitar ejecución forzosa con embargo de bienes o nóminas.

Importante: respeto al cauce legal

El propietario nunca debe tomar la justicia por su mano.
Actos como cambiar la cerradura por su cuenta, cortar suministros o intimidar al inquilino pueden ser considerados delitos graves como coacciones o allanamiento de morada.
Hay que ceñirse estrictamente al procedimiento legal, por frustrante que sea la situación.

Novedades legales recientes (Ley por el Derecho a la Vivienda 2023)

La ley reforzó la protección de inquilinos vulnerables brindándoles una posible suspensión temporal del desahucio:
– 2 meses si el propietario es persona física.
– 4 meses si el propietario es empresa o gran tenedor.
Además, la demanda debe incluir:
– Si la vivienda es el domicilio habitual del inquilino.
– Si el demandante es un gran tenedor (más de 10 inmuebles urbanos).
A estos últimos se les exige intentar una solución de alquiler social o acuerdo antes de proceder.
Se notifica a servicios sociales para ofrecer ayudas o realojo en caso de vulnerabilidad.

Conclusión

El desahucio por impago busca un equilibrio justo entre derechos de propietarios e inquilinos:
– El propietario puede recuperar su vivienda y rentas.
– El inquilino cuenta con garantías procesales, posibilidad de pagar para detener el proceso y, si es vulnerable, tiempo adicional y ayuda social.
Para el propietario, la clave es actuar con prudencia, asesorarse y armarse de paciencia.
Para el inquilino, lo mejor es no esperar al ultimátum, comunicarse con el arrendador y buscar ayudas o mediación.
En cualquier caso, negociar una salida pactada siempre es preferible a un desahucio forzoso.